ישראלים פונים להשקעת נדל"ן בחו"ל בעיקר מתוך אחת משלוש מטרות: תשואה גבוהה יותר, השגת ויזה אירופית, או גידור חשיפה מטבעית. כל יעד נותן מענה שונה למטרות אלו. הנה ההשוואה המלאה.
תיאור קצר של כל שוק
איחוד האמירויות (דובאי, אבו דאבי):
- שוק חזק וצומח, יציב יחסית
- תשואה גבוהה, אפס מס מקומי
- ויזת זהב לעשר שנים מסכום AED 2 מיליון (כ-2 מיליון ש"ח)
קפריסין (לימסול, פאפוס):
- שוק קטן ויציב יחסית
- ויזה זמנית מסכום של €300,000. מסלול האזרחות בוטל ב-2020.
- מס שכ"ד של 5% במסלול האופציונלי
יוון (אתונה, סלוניקי):
- שוק שעבר התאוששות מאז 2017
- Golden Visa לתושבות מסכום של €250,000 (כ-900,000 ש"ח)
- מס שכ"ד של 15-45%, בהתאם לרמת ההכנסה
פורטוגל (ליסבון, פורטו):
- שוק יציב יחסית, איכות חיים גבוהה
- ה-Golden Visa הצטמצם משמעותית ב-2023 (לא לנדל"ן בערים הראשיות)
- מס שכ"ד של 28% (משטר ה-NHR שהיה מיטיב הצטמצם בשנה האחרונה)
טבלת השוואה כללית
| מדד | דובאי | קפריסין | יוון | פורטוגל |
|---|---|---|---|---|
| תשואה ברוטו | 5-8% | 4-6% | 4-7% | 4-5% |
| מס שכ"ד מקומי | 0% | 5%* | 15-45% | 28% |
| מס שבח | 0% | 20% | 15% | 28% |
| ויזה דרך נדל"ן | זהב לעשר שנים מ-2 מיליון ש"ח | מ-€300,000 | זהב לחמש שנים מ-€250,000 | מצומצמת מ-2023 |
| נתיב לאזרחות | אין | אין (מאז 2020) | תוך 7 שנים | תוך 5 שנים |
| כניסה תקציבית | מ-500,000 ש"ח | מ-€120,000 | מ-€100,000 | מ-€350,000 |
| אקלים | חם, קיץ קשה | ים-תיכוני | ים-תיכוני | ים-תיכוני |
| מרחק טיסה מישראל | 4 שעות | 1.5 שעה | 2 שעות | 5 שעות |
| שפות רשמיות | ערבית, אנגלית | יוונית, אנגלית | יוונית | פורטוגזית |
*במסלול האופציונלי בקפריסין. קיים גם מסלול לפי שיעור שולי.
הנקודה הקריטית — מה המטרה שלכם?
הבחירה תלויה במטרה העיקרית. אין יעד אחד שמנצח בכל הקטגוריות.
אם המטרה היא תשואה אופטימלית
- דובאי מובילה — התשואה הגבוהה ביותר, ללא מיסוי מקומי
- אבו דאבי גם מציעה תוצאות טובות
- ראס אל ח'ימה מציעה את התשואה הגבוהה ביותר משלוש האמירויות
אם המטרה היא ויזה אירופית או אזרחות
- יוון מנצחת — Golden Visa במחיר הכניסה הנמוך באירופה
- פורטוגל הייתה אטרקטיבית, אך הצטמצמה משמעותית
- קפריסין — מאפשרת ויזה אך לא אזרחות
אם המטרה היא איכות חיים אירופית למשפחה
- פורטוגל מובילה — איכות חיים גבוהה, חינוך ובריאות מצוינים
- קפריסין במקום שני
- יוון — תלוי בעיר הספציפית
אם המטרה היא גידור חשיפה מטבעית
- דובאי — ה-AED מקובע לדולר האמריקאי
- אירופה — חשיפה ליורו, גם זה גידור מסוים מול השקל
דוגמה כמותית: תשואה כוללת לשבע שנים בכל שוק
נבחן השקעה של 900,000 ש"ח בכל אחד מהשווקים, בתקופת אחזקה של שבע שנים:
דובאי (סטודיו ב-JVC):
- שכ"ד נטו: 50,000 ש"ח שנתי × 7 = 350,000 ש"ח
- עליית ערך בשיעור 5% שנתי: 900,000 ש"ח → 1.27 מיליון ש"ח = 370,000 ש"ח
- מס שבח בישראל (25%): 92,000- ש"ח
- מס שכ"ד בישראל (10%): 35,000- ש"ח
- תשואה כוללת: 593,000 ש"ח (כ-66% בשבע שנים)
קפריסין (דירת חדר אחד בלימסול):
- שכ"ד נטו: 40,000 ש"ח שנתי × 7 = 280,000 ש"ח
- עליית ערך בשיעור 3% שנתי: 900,000 ש"ח → 1.11 מיליון ש"ח = 207,000 ש"ח
- מס שבח (20%): 41,000- ש"ח
- מס שכ"ד (5%): 14,000- ש"ח
- תשואה כוללת: 432,000 ש"ח (כ-48% בשבע שנים)
יוון (דירת חדר אחד באתונה):
- שכ"ד נטו: 48,000 ש"ח שנתי × 7 = 336,000 ש"ח
- עליית ערך בשיעור 4% שנתי: 900,000 ש"ח → 1.18 מיליון ש"ח = 284,000 ש"ח
- מס שבח (15%): 43,000- ש"ח
- מס שכ"ד ממוצע (30%): 101,000- ש"ח
- תשואה כוללת: 476,000 ש"ח (כ-53% בשבע שנים)
פורטוגל (דירת חדר אחד בפורטו):
- שכ"ד נטו: 38,000 ש"ח שנתי × 7 = 266,000 ש"ח
- עליית ערך בשיעור 3% שנתי: 900,000 ש"ח → 1.11 מיליון ש"ח = 207,000 ש"ח
- מס שבח (28%): 58,000- ש"ח
- מס שכ"ד (28%): 75,000- ש"ח
- תשואה כוללת: 340,000 ש"ח (כ-38% בשבע שנים)
הערה: החישובים מבוססים על הנחות שמרניות ועדכניות ל-2026. התוצאות בפועל עשויות לסטות בהתאם לשוק ולנכס הספציפי.
הסיכונים האופייניים לכל שוק
דובאי:
- מחזורי שוק קצרים יותר (5-7 שנים)
- תלות גבוהה בעובדים זרים
- נזילות בינונית
קפריסין:
- שוק קטן מאוד — תנועות מחירים פתאומיות
- תלות גבוהה בענף התיירות
- בירוקרטיה איטית
יוון:
- חוסר יציבות פוליטית-כלכלית בעבר
- מערכת בנקאית פחות מבוססת
- מיסוי גבוה ולא צפוי לאורך זמן
פורטוגל:
- ירידה באטרקטיביות של ה-Golden Visa
- התקררות השוק בשנים 2023-2024
- מיסוי גבוה לאחר סיום שלב ה-NHR
המסקנה הפרקטית
עם הון של 500,000 עד מיליון ש"ח: דובאי או יוון. דובאי לתשואה, יוון להשגת ויזה אירופית.
עם הון של 2 מיליון ש"ח ומעלה: דובאי לתיק התשואה ולוויזת זהב, פורטוגל לאיכות חיים אם השאיפה היא להעביר חלק מהזמן בחו"ל.
אם המטרה היא אזרחות אירופית בטווח הארוך: יוון או פורטוגל. האיחוד האמירותי אינו מאפשר אזרחות לזרים.
אם המטרה היא גידור מטבעי: תיק משולב — דובאי (חשיפה לדולר) ואירופה (חשיפה ליורו).
עבור רוב המשקיעים הישראלים בתחילת הדרך, דובאי מציעה את השילוב הטוב ביותר של תשואה, פשטות מיסויית, וסכום כניסה סביר. אזרחות וטיולים באירופה נכנסים בדרך כלל לשלב מאוחר יותר בתיק ההשקעות.
שאלות נפוצות
- איפה הכי משתלם לישראלי להשקיע בנדל"ן — דובאי, קפריסין, יוון או פורטוגל?
- לתשואה — דובאי מובילה, עם תשואה כוללת של כ-66% בשבע שנים על השקעה של 900,000 ש"ח, לעומת כ-53% ביוון, כ-48% בקפריסין וכ-38% בפורטוגל. עם זאת, אם המטרה היא ויזה אירופית או אזרחות, יוון עדיפה. החישוב מבוסס על הנחות שמרניות נכון ל-2026, עם תשואת שכ"ד ברוטו של 5%-8% ואפס מס מקומי בדובאי.
- כמה מס משלמים על שכר דירה בדובאי, בקפריסין, ביוון ובפורטוגל?
- בדובאי המס המקומי על שכ"ד הוא 0%, בקפריסין 5% במסלול האופציונלי, ביוון 15%-45% לפי רמת ההכנסה, ובפורטוגל 28%. חשוב לזכור שמשקיע ישראלי משלם בנוסף מס בישראל — בדוגמת ההשקעה בדובאי חושבו מס שכ"ד של 10% ומס שבח של 25% בישראל. כל הנתונים עדכניים ל-2026.
- באיזו מדינה אפשר לקבל ויזה או אזרחות דרך רכישת נדל"ן?
- יוון מציעה את מסלול הוויזה הזול באירופה — Golden Visa לחמש שנים מ-€250,000 (כ-900,000 ש"ח), עם נתיב לאזרחות תוך 7 שנים. לעומתה, דובאי מעניקה ויזת זהב לעשר שנים מנכס בשווי AED 2 מיליון, אך ללא נתיב לאזרחות. שימו לב: מסלול האזרחות בקפריסין בוטל ב-2020, וה-Golden Visa הפורטוגלי הצטמצם משמעותית ב-2023.
- כמה הון צריך כדי להתחיל להשקיע בכל אחד מהשווקים?
- הכניסה התקציבית הנמוכה ביותר היא ביוון — מ-€100,000, אחריה קפריסין מ-€120,000, פורטוגל מ-€350,000, ודובאי מ-500,000 ש"ח. חשוב להבדיל בין סף כניסה לסף ויזה: ויזת הזהב בדובאי דורשת נכס מ-AED 2 מיליון (כ-2 מיליון ש"ח), וה-Golden Visa היווני דורש לפחות €250,000, נכון ל-2026.
- האם השקעה בדובאי מגדרת חשיפה מטבעית למשקיע ישראלי?
- כן — ה-AED מקובע לדולר האמריקאי, ולכן השקעה בדובאי מעניקה לישראלי גידור דולרי מול השקל, בעוד השקעה באירופה נותנת חשיפה ליורו. עם זאת, השוק בדובאי מתאפיין במחזורים קצרים יחסית של 5-7 שנים ובנזילות בינונית. בתרחיש שחושב ל-2026, ההשקעה בדובאי הניבה לצד הגידור תשואה כוללת של כ-66% בשבע שנים — הגבוהה מבין ארבעת השווקים.
להמשך קריאה — עוד השוואות
קראו עוד על השוק האמירתי במדריכים שלנו →
עזרנו? שתפו את המאמר
מישהו שאתם מכירים שוקל השקעה בדובאי? הקישור הזה יכול לחסוך לו טעויות יקרות.