אבו דאבי (Abu Dhabi)
בירת איחוד האמירויות וההמלכה הגדולה ביותר. שוק נדל"ן בתחילת מחזור צמיחה, עם אזורי Investment Zones הפתוחים לזרים — בהם סעדיאת, יאס ואל ריים.
מדריך אבו דאבי ←מילון מונחים
מילון מונחי נדל"ן באיחוד האמירויות
כל המונחים המקצועיים בעולם הנדל"ן בדובאי, אבו דאבי וראס אל ח'ימה — בעברית, עם הסברים פרקטיים.
א
אחוז מימון (LTV)
Loan-to-Value — היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס. בדובאי, תושב חוץ מקבל בדרך כלל 50%-60% לנכס ראשון ו-40%-50% לנכס שני.
מדריך אחוז מימון ←אמנת המס ישראל-איחוד האמירויות
הסכם דו-צדדי שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2022. מסדיר זיכוי כפל מס, שיתוף מידע אוטומטי, וקביעת תושבות.
מדריך המיסוי ←ב
בדיקת ליקויים (Snagging)
בדיקה מקצועית של דירה ביום המסירה, על-ידי מומחה חיצוני, לזיהוי כל הליקויים שעל היזם לתקן. עלות AED 800-1,500.
מדריך תפעול ←בעלות מלאה (Freehold)
משטר בעלות פרטית מלאה לזמן בלתי מוגבל. רק באזורי Freehold שהוגדרו רשמית יכולים תושבי חוץ להחזיק נכס בבעלות מלאה בדובאי.
מדריך חוק ורגולציה ←ג
גילוי נכסי חוץ (טופס 1322)
טופס דיווח לרשות המסים בישראל על נכסים בחו"ל. חובה לכל תושב ישראל שמחזיק נכס בחו"ל מעל ערך מסוים, גם אם אין הכנסה ממנו.
מדריך המיסוי ←ד
דמי ניהול בניין (Service Charges)
תשלום שנתי (פעמיים בשנה) עבור תחזוקת שטחים משותפים, אבטחה, ניקיון ושירותים. AED 12-30 למ"ר בדירה סטנדרטית; עד AED 50+ במגדלי יוקרה.
כל העלויות הנסתרות ←DEWA (Dubai Electricity & Water Authority)
תאגיד החשמל והמים של דובאי. נדרשת פתיחת חיבור על שם הבעלים. בנכס מושכר — השוכר משלם.
DLD (Dubai Land Department)
רשות המקרקעין של דובאי — הרגולטור העליון של שוק הנדל"ן. אחראית על רישום עסקאות, רישוי יזמים וברוקרים, והנפקת שטרי בעלות.
מדריך חוק ורגולציה ←ה
השכרה לטווח ארוך
חוזה שנתי או רב-שנתי לתושב קבוע. חוזה Ejari, תשלום ב-4-12 המחאות מראש. תשואה 5%-7% נטו, יציבות גבוהה.
השכרה קצרת-מועד (Airbnb / Holiday Home)
השכרה לתקופות קצרות לתיירים. דורש רישיון Holiday Home מ-DET. תשואה פוטנציאלית 8%-12% נטו אך עבודה משמעותית או חברת ניהול מתמחה.
ו
ויזת זהב (Golden Visa)
ויזת תושב לעשר שנים, ניתנת לחידוש, מנכס בשווי AED 2 מיליון ומעלה. כוללת בני זוג וילדים. ללא דרישת שהייה מינימלית.
מדריך ויזת הזהב ←Investor Visa
ויזת תושב לשנתיים-חמש שנים מנכס בשווי AED 750,000 ומעלה. נמוכה מוויזת הזהב בערך הנכס הנדרש ובמשך התוקף.
ז
זיכוי כפל מס
מנגנון באמנת המס שמאפשר ניכוי מס ששולם במדינה אחת מהחבות במדינה השנייה. מאחר שאין מס מקומי על נדל"ן באמירויות — אין מה לזכות בפועל.
ח
חכירה (Leasehold)
החזקת נכס לתקופה מוגבלת (לרוב 99 שנים), בשונה מבעלות מלאה. פחות נפוצה בנכסי השקעה לזרים בדובאי.
חשבון נאמנות (Escrow)
חשבון נאמנות מאושר DLD המופעל לכל פרויקט Off-Plan חוקי. כספי הקונים נצברים בחשבון, ומשוחררים ליזם רק לפי אבני דרך מאושרות.
הונאות וכיצד להתגונן ←ט
Trakheesi
מערכת רישוי דיגיטלית של DLD. כל מודעת נדל"ן חוקית בדובאי חייבת לכלול מספר Trakheesi. מודעה ללא — אינה חוקית.
איך לבדוק ברוקר ←י
יחידת קונדומיניום (Condo)
דירה במבנה רב-קומות עם שטחים משותפים. סוג הנכס הנפוץ ביותר ברכישה לזרים בדובאי.
כ
כפל מס
מצב שבו אותה הכנסה ממוסה בשתי מדינות. אמנת המס ישראל-אמירויות מונעת זאת באמצעות זיכוי הדדי.
מ
מינוף
שימוש בכסף לא-שלכם (משכנתא, תכנית יזם) להגדלת חשיפה לנכס. ממקסם רווח ועליית ערך — אך גם מגביר הפסד בתיקון.
מינוף ותכניות תשלום ←מס שבח
מס רווח הון על מכירת נכס. באמירויות: אפס. בישראל לתושב ישראל: 25% על הרווח הריאלי במכירת נכס בחו"ל.
מכירת דירה בדובאי ←מס שכ"ד (מסלול 10%)
מסלול מס פשוט בישראל לתושב שמקבל שכ"ד מנכס בחו"ל. 10% מהשכ"ד הברוטו, ללא ניכוי הוצאות.
מחשבון מס בישראל ←מס שכ"ד (מסלול שולי)
מסלול מס חלופי שבו ההכנסה מצטרפת להכנסה הכללית ומחושבת לפי שיעור המס השולי. מותרים ניכויי הוצאות, פחת, וריבית משכנתא.
מסירה (Handover)
יום קבלת הנכס מהיזם בפרויקט Off-Plan. רגע קריטי לבדיקת ליקויים (Snagging) ולחיבור DEWA.
משכנתא לזרים
הלוואה מבנק אמירתי לתושב חוץ לרכישת נדל"ן. בדובאי 2026: 50%-60% מימון, ריבית כ-5%, עד 25 שנה.
משכנתא 2026 — EIBOR מול קבוע ←נ
נאמן רישום (Registration Trustee)
משרד מורשה DLD שמבצע את פגישת ההעברה בעסקת מכירה/קנייה. נוכחים מוכר, קונה, ברוקרים, ולעיתים בנק.
ס
סינדיקציה (Group Investment)
השקעה משותפת של מספר משקיעים בנכס אחד. דורשת מבנה משפטי איתן (SPV/חברה) — מבני נאמנות פרטיים מסוכנים מאוד.
השקעה קבוצתית ←ע
עמלת ברוקר
תשלום לברוקר על תיווך העסקה. סטנדרט: 2% מהמוכר ו/או 2% מהקונה (משתנה). תוספת VAT 5%.
עמלת DLD (DLD Fee)
מס רכישה חד-פעמי של 4% ממחיר הנכס, משולם בעת רישום העסקה ב-DLD. עלות עסקה מרכזית — תקצבו מראש.
פ
פחת
ניכוי מס בישראל של 2%-4% משווי הבניין (לא הקרקע) בשנה, מותר במסלול המס השולי. ניכוי משמעותי על נכסים חדשים.
פנויות (Vacancy)
תקופה שבה הנכס אינו מושכר. מפחיתה את התשואה הברוטו ל-נטו. תקצבו 5%-10% פנויות שנתית גם בנכס מצוין.
צ
ציר זמן Off-Plan
לוח הזמנים של פרויקט על הנייר — מרכישה ועד מסירה. כולל אבני דרך בנייה ותשלומים בהתאם.
מחשבון ציר זמן ←ק
קונדו (Condo)
ראו: יחידת קונדומיניום.
קרן REIT
Real Estate Investment Trust — קרן ציבורית שמחזיקה תיק נכסים מניבים. מאפשרת חשיפה לנדל"ן בהון קטן ובנזילות גבוהה.
REIT מול קנייה ישירה ←ר
ריבית EIBOR
Emirates Interbank Offered Rate — הריבית הבין-בנקאית באמירויות. רוב המשכנתאות צמודות אליה אחרי תקופת ריבית קבועה.
EIBOR מול קבוע ←RAK (ראס אל ח'ימה)
אמירות צפונית, ביתו של פרויקט Wynn Al Marjan (קזינו-נופש, צפוי 2027). פוטנציאל תשואה גבוה, סיכון תיירותי גבוה.
RERA (Real Estate Regulatory Agency)
זרוע של DLD המתמחה ברגולציית ברוקרים, יזמים, וחברות ניהול. מנפיקה רישיונות BRN ו-ORN.
ROI כולל
Return on Investment — תשואה כוללת על הון עצמי, כולל שכ"ד נטו ועליית ערך, על פני תקופת אחזקה.
מחשבון ROI ←ש
שטר בעלות (Title Deed)
המסמך המשפטי המעיד על בעלותכם בנכס, מונפק על-ידי DLD לאחר השלמת רכישה ותשלום מלא. מקבילה ל"טאבו" בישראל.
שערי חליפין
ה-AED מקובע לדולר (1 USD = 3.67 AED). החשיפה לישראלי היא דרך השקל-דולר, לא AED ישירות.
העברת כספים ←ת
תכנית 1% בחודש
תכנית תשלום של יזם ב-Off-Plan: ~20% בחתימה, ואז 1% מהמחיר כל חודש עד המסירה. כניסה בהון התחלתי נמוך.
תכנית 10/90
תכנית תשלום: 10% בחתימה, 90% במסירה. מאפשרת כניסה במינימום הון, אך תשלום ענק בסוף — בדרך כלל דורש משכנתא במסירה.
תכנית Post-Handover
תשלום משמעותי לאחר מסירה (3-7 שנים). מאפשר להשכיר את הנכס ולממן את התשלומים מהשכ"ד.
תשואת ברוטו
שכ"ד שנתי חלקי מחיר הנכס. המספר שמופיע במודעות. אינו משקף את ההכנסה האמיתית לאחר עלויות.
תשואת נטו
תשואה אמיתית לאחר ניכוי כל העלויות (דמי ניהול, חברת ניהול, פנויות, תחזוקה, ביטוח). 30%-40% נמוכה מהברוטו.
מחשבון תשואה ←B
Bayut
אחד מאתרי הנדל"ן הגדולים באמירויות, להשוואת מחירים ולחיפוש נכסים.
BRN (Broker Registration Number)
מספר רישיון אישי של ברוקר נדל"ן בדובאי. אמתו תמיד באפליקציית Dubai REST.
C
CRS
Common Reporting Standard — תקן בינלאומי לשיתוף אוטומטי של מידע פיננסי בין מדינות. ישראל ואיחוד האמירויות חברות.
D
DET
Department of Economy and Tourism — מנפיקה רישיון Holiday Home Operator להשכרה קצרת-מועד.
E
Ejari
מערכת רישום חוזי השכירות של DLD. כל חוזה שכירות בדובאי מחויב ברישום שנתי. אגרה: AED 220.
N
NOC (No Objection Certificate)
אישור מהיזם או מאיגוד הדיירים שאין מניעה למכור/להעביר נכס. נדרש בכל עסקת מכירה.
O
Oqood
רישום של חוזה רכישה ב-DLD לפרויקט Off-Plan. מסמך משפטי המוכיח את זכותכם בנכס שטרם נבנה.
ORN (Office Registration Number)
מספר רישיון של חברת תיווך בדובאי. אמתו לצד ה-BRN של הברוקר.
P
Property Finder
אתר נדל"ן מוביל באמירויות, להשוואת מחירים ולחיפוש נכסים.
S
SPA (Sale Purchase Agreement)
חוזה הרכישה המחייב והמלא. חתימה ללא בדיקה משפטית של עו"ד אמירתי = סיכון גבוה.
SPV (Special Purpose Vehicle)
חברה ייעודית להחזקת נכס/השקעה. משמשת במבני סינדיקציה ותכנון מס מתקדם.
המחזור הבא
מוכנים להפסיק לנחש?
קורס בשידור חי, הקלטות זמינות לשנה שלמה, קהילת תלמידים פעילה,
וליווי אישי עד הרכישה הראשונה.