מיסוי בישראל על נכס באמירויות

האיחוד האמירויות נחשב מזה עשרות שנים ל"מקלט מס". אך חשוב להבין במדויק מה פטור ממיסוי — ומה אינו.

• מס הכנסה אישי: אפס. אין מס על שכר, על דיבידנדים, או על שכ"ד מנכס באמירויות.
• מס רווח הון על מקרקעין: אפס.
• מס ירושה ומתנות: אפס.
• VAT: 5% על שירותים ומוצרים. דירת מגורים בשכירות לטווח ארוך פטורה. השכרה לטווח קצר חייבת ב-VAT.
• מס חברות: 9% מאז יוני 2023. פטור עד הכנסה של AED 375,000 בחלק מאזורי ה-Free Zones.
• עמלת DLD: 4% מס רכישה חד-פעמי בעת הרכישה, ועוד 0.25% על רישום משכנתא.

תושב ישראל חייב לדווח על כל נכס שברשותו בחו"ל — גם אם אין ממנו הכנסה, וגם אם לא נצבר רווח.

• טופס 1322 (גילוי נכסי חוץ): הצהרה שנתית על כל הנכסים בחו"ל מעל ערך מסוים.
• סעיף 131(א): חובת דיווח עצמאית, גם אם אינכם מגישים דוח שנתי במצב הרגיל.
• הכנסה משכ"ד: חייבת בדיווח שנתי, גם אם נמוכה מהסף.
• קנסות: אי-דיווח גורר קנס של 5% מהשווי הלא-מדווח, ובמקרים חמורים — סנקציות פליליות.
• גילוי מרצון: לישראלים שלא דיווחו על נכסים בחו"ל בעבר, קיימים מסלולי גילוי מרצון להפחתת קנסות וסיכונים פליליים.

ישראל מציעה שני מסלולים לתושב המקבל הכנסת שכ"ד מנכס בחו"ל. הבחירה ביניהם נעשית על-ידכם, ולא ניתן לעבור ביניהם באמצע השנה.

• מסלול 10% (סעיף 122): מס ישיר בשיעור 10% מהכנסת השכ"ד הברוטו. ללא ניכוי הוצאות וללא קיזוז הפסדים. פשוט מאוד.
• מסלול שולי: ההכנסה מצטרפת לשכר ולהכנסות אחרות, ומחושבת לפי שיעור המס השולי שלכם (10%-50%). מותרים ניכויים: פחת, ניהול, ריבית משכנתא, תיקונים, נסיעות, ויועצי מס.
• איזה מסלול עדיף? תלוי בהוצאות. כלל אצבע: כשההוצאות עולות על 50% מהשכ"ד הברוטו — בחרו במסלול השולי. כשההוצאות נמוכות — בחרו במסלול 10%.
• פחת: במסלול השולי ניתן לפחת 2%-4% משווי הבניין (לא הקרקע) בשנה. זהו ניכוי משמעותי בנכסים חדשים.

במכירת הנכס חל מס שבח (מס רווח הון) של 25% על הרווח. ישנם מספר פרטים חשובים לדעת.

• בסיס החישוב: מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה ופחות הוצאות שצורפו לעלות (תוספות, שיפוצים, עלויות עסקה).
• שערי חליפין: התרגום לשקלים בעת הרכישה ובעת המכירה משפיע משמעותית. שינוי שע"ח לטובת הדולר/AED יוצר "רווח שערי" — חייב במס.
• זיכוי בגין מס זר: לפי האמנה, מס ששולם באמירויות מנוכה ממס בארץ. אך מאחר שאין מס שבח באמירויות, אין למעשה מה לנכות.
• פטור ארבע שנים לדירת מגורים יחידה: בדרך כלל אינו חל על נכס בחו"ל.
• הסבת נכס (סעיף 96): ניתן לדחות את חבות מס השבח אם הרווח מושקע בנכס חליפי. תהליך מורכב — בליווי רו"ח בלבד.

האמנה נחתמה בעקבות הסכמי אברהם ונכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2022. מטרתה למנוע כפל מס ולהוות בסיס לשיתוף מידע בין שתי המדינות.

• שיעורי מס מנופים: על ריבית, דיבידנדים ותמלוגים — שיעורים מופחתים בשני הצדדים.
• זיכוי בגין כפל מס: מס ששולם בארץ אחת מוכר לזיכוי בארץ השנייה. במקרה של נדל"ן באמירויות — לא רלוונטי, מאחר שאין מס מקומי.
• קביעת תושבות: כללים ברורים לקביעת תושבות בכל אחד מהצדדים. חשוב לישראלים שמבלים זמן רב באמירויות.
• שיתוף מידע: הבסיס המשפטי לדיווחים אוטומטיים בין רשויות המס בשתי המדינות.

בעלי תיק נדל"ן באמירויות שוקלים לעיתים מבני אחזקה אלטרנטיביים — בעיקר כשהיקף ההשקעה גדל מעבר ל-1-2 נכסים.

• החזקה על שם פרטי: הפשוט והזול ביותר. מתאים ל-1-3 נכסים. דיווח אישי בטופס 1322.
• חברה ישראלית: מס חברות 23%, ובתוספת מס דיבידנד 33%, סך כולל עד כ-47%. כמעט תמיד פחות יעיל מהחזקה על שם פרטי.
• חברה אמירתית (Free Zone): מאפשרת ניצול הטבות מסוימות, אך מס ישראלי על דיבידנדים עדיין חל. נדרש ניהול פעילות ממשית באמירויות, אחרת תוגדר כ"חברת ארנק".
• ADGM ו-DIFC: מבני אחזקה משפטיים מתקדמים בלב אבו דאבי ודובאי. מתאימים לתיקים גדולים, ודורשים ייעוץ משפטי מעמיק.
• נאמנויות (Trust): שימוש בנאמנות זרה מורכב מאוד מבחינת מיסוי בישראל. דורש ייעוץ ספציפי ומקצועי.