זו אחת אכזבות-הכניסה הנפוצות: ישראלי שמתכנן עם משכנתא של 75% (כמו בישראל) ומגלה שבדובאי, כזר, יקבל רק 50%. הבנת אחוז המימון מראש קריטית לתכנון ההון. המדריך הזה מסביר בדיוק כמה תוכלו ללוות.
עובדות מפתח — אחוז מימון לזרים
| מצב | אחוז מימון (LTV) |
|---|---|
| נכס מגורים ראשון, תושב חוץ | 50%-60% |
| נכס שני ומעלה | 40%-50% |
| וילה / נכס יקר | נמוך יותר (40%-50%) |
| קרקע / מסחרי | נמוך משמעותית |
| Off-Plan | מימון מוגבל עד שלב בנייה מתקדם |
מהו אחוז מימון (LTV)?
LTV (Loan-to-Value) הוא היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס. אחוז מימון של 50% פירושו שהבנק מלווה מחצית, ואתם מביאים את המחצית השנייה כהון עצמי. ככל שה-LTV נמוך יותר — נדרש הון עצמי גבוה יותר.
כמה זרים יכולים ללוות בפועל
הרגולציה האמירתית מבחינה בין תושב מקומי לתושב חוץ, ובין נכס ראשון לנוסף:
- נכס מגורים ראשון, תושב חוץ: בדרך כלל 50%-60% LTV. כלומר הון עצמי של 40%-50%.
- נכס שני ומעלה: האחוז יורד — לרוב 40%-50% LTV.
- וילות ונכסים יקרים (מעל סף מסוים): אחוז מימון נמוך יותר, גם בנכס ראשון.
- קרקע ונדל"ן מסחרי: מימון נמוך משמעותית או לא זמין לזרים בחלק מהבנקים.
- Off-Plan: בנקים בדרך כלל אינם ממנים פרויקט על הנייר עד שלב בנייה מתקדם (לעיתים 50%+ הושלם). עד אז — תכנית התשלום של היזם היא ה"מימון".
למה הון עצמי גבוה יותר מאשר חשבתם
ישראלי רגיל למשכנתאות של 70%-75% בארץ. בדובאי, כזר, התמונה שונה: 50%-60% בלבד. בנוסף, יש להוסיף כ-7% עלויות עסקה (עמלת DLD 4%, ברוקר 2%, נאמן, רישום משכנתא). התוצאה: ההון העצמי האמיתי הנדרש גבוה משמעותית מ"חצי מהמחיר".
דוגמה מספרית
נכס מגורים ראשון, AED 1,500,000, LTV 50%:
| פריט | סכום (AED) |
|---|---|
| מחיר הנכס | 1,500,000 |
| הלוואה (50%) | 750,000 |
| הון עצמי (50%) | 750,000 |
| עלויות עסקה (~7%) | ~105,000 |
| סך הון נדרש בכניסה | ~855,000 |
על נכס של 1.5 מיליון, ההון העצמי האמיתי הוא כ-855 אלף — לא 750 אלף. תכנון לפי "חצי" בלבד יוצר פער של מאות אלפים.
מה משפיע על האחוז שתקבלו
- פרופיל פיננסי: הכנסה יציבה ומתועדת, היסטוריית אשראי נקייה, הון עצמי ברור ומתועד.
- מספר הנכס: ראשון מקבל יותר מנוסף.
- סוג הנכס: דירה > וילה > קרקע מבחינת אחוז מימון.
- הבנק: לכל בנק מדיניות שונה לזרים. ראו מדריך המימון.
- גיל: ההלוואה חייבת להסתיים עד גיל 65 (לרוב), מה שמקצר תקופה ומעלה החזר חודשי למבוגרים יותר.
איך להגדיל את אחוז המימון שתקבלו
- הכינו תיק פיננסי מסודר: תלושי שכר, דוחות בנק, תיעוד מקור הון.
- שפרו את הפרופיל בארץ לפני ההגשה — סגרו משיכות יתר, אל תיקחו אשראי חדש.
- בקשו אישור עקרוני (Pre-Approval) לפני סגירת חוזה.
- השוו שלושה בנקים — מדיניות ה-LTV משתנה.
ראו פירוט מלא במדריך המימון והמשכנתאות.
הצעד הבא
תכנון ההון העצמי הריאלי הוא הצעד הראשון. חשבו את הנדרש במחשבון המשכנתא, קראו כמה הון עצמי דרוש להשקעה בדובאי, משכנתא לישראלים 2026 — EIBOR מול קבוע, ומינוף ותכניות תשלום. לליווי בתכנון מבנה המימון — הירשמו לוובינר החינמי.
עזרנו? שתפו את המאמר
מישהו שאתם מכירים שוקל השקעה בדובאי? הקישור הזה יכול לחסוך לו טעויות יקרות.