ב-2026, יזמים בדובאי מציעים מגוון תכניות תשלום אטרקטיביות. אבל "אטרקטיבי" לא תמיד אומר "משתלם". המדריך הזה מנתח את התכניות הנפוצות ביותר ועוזר לבחור לפי הפרופיל שלכם.
עובדות מפתח — תכניות תשלום 2026
| תכנית | הון התחלתי | מתאים ל-... | פרמיה מעל מזומן |
|---|---|---|---|
| 1% בחודש | ~20% | תזרים קבוע, אופק ארוך | 5%-10% |
| 30/40/30 | 30% | רוכש סטנדרטי | 3%-7% |
| 60/40 | 20% + פרוס | תזרים גמיש | 4%-8% |
| 10/90 | 10% | עם משכנתא במסירה | 3%-5% |
| Post-Handover | 10%-20% | מימון מהשכ"ד | 7%-12% |
1. תכנית 1% בחודש — הפופולרית של השנים האחרונות
איך זה עובד: ~20% בחתימה, ולאחר מכן 1% מהמחיר כל חודש עד למסירה (לרוב 30-48 חודשים).
יתרונות: תזרים חודשי קבוע וצפוי. הון התחלתי נמוך יחסית. חשיפה לעליית ערך על מלוא שווי הנכס בעוד שילמתם רק חלק קטן.
חסרונות: התחייבות חודשית ארוכת-טווח גם אם המצב הפיננסי שלכם משתנה. פרמיה של 5%-10% מעל מחיר מזומן.
מתאים ל: משקיע עם הכנסה חודשית יציבה, אופק ארוך, ושאינו זקוק לתזרים שכ"ד מיידי. הכי נוח למשקיע יחיד שמשלם מהמשכורת השוטפת.
2. תכנית 30/40/30 — הקלאסית המאוזנת
איך זה עובד: 30% בחתימה, 40% במהלך הבנייה (פרוס באבני דרך), 30% במסירה.
יתרונות: מבנה ברור ומאוזן. תשלום משמעותי בכל אבן דרך מקטין סיכון לדחיינות. פרמיה נמוכה יחסית.
חסרונות: דורש זמינות הון בשלושה צמתים גדולים. פחות גמיש לתזרים.
מתאים ל: רוכש סטנדרטי עם הון מסודר, או רוכש שמתכנן משכנתא בנקאית למסירה.
3. תכנית 60/40 — פרוסה לבנייה
איך זה עובד: 20% בחתימה, 40% נוספים פרוסים על אבני דרך בנייה (4 שלבים של 10%), 40% במסירה.
יתרונות: תשלומים מתונים יותר במהלך הבנייה, גמישות תזרים גבוהה.
חסרונות: 40% משמעותי במסירה — דורש משכנתא או הון גדול. פרמיה בינונית.
מתאים ל: משקיע שיש לו תזרים שוטף נוח, ומתכנן משכנתא או הון נוסף למסירה.
4. תכנית 10/90 — קלאסית, אבל מסוכנת
איך זה עובד: 10% בחתימה, 90% במסירה.
יתרונות: הון התחלתי מינימלי. חשיפה מקסימלית לעליית ערך עד המסירה. פרמיה הנמוכה ביותר.
חסרונות: תשלום ענק של 90% במסירה — דורש משכנתא בטוחה או הון גדול. אם המשכנתא נדחית — בעיה רצינית.
מתאים ל: רק למי שיש ודאות גבוהה לקבלת משכנתא במסירה, או שיהיה לו את ההון. לא למשקיע ספקולטיבי שמהמר על "פליפ" לפני מסירה — שכן הסיכון של תקיעה במחיר ירוד גבוה.
5. תכנית Post-Handover — החדשה והאטרקטיבית
איך זה עובד: 10%-20% בחתימה, חלק במהלך הבנייה, ועיקר התשלום (50%-70%) נפרס על פני 3-7 שנים אחרי המסירה.
יתרונות: מאפשרת להשכיר את הנכס מיד ולממן את התשלומים מהשכ"ד. תזרים נוח במיוחד. כניסה בהון התחלתי נמוך עם נכס מוכן שמייצר הכנסה.
חסרונות: פרמיה הגבוהה ביותר — 7%-12% מעל מחיר מזומן. אם השכ"ד נמוך מהציפייה, התזרים יהיה שלילי.
מתאים ל: משקיע שמתכוון להשכיר לטווח ארוך וסומך על תזרים השכ"ד. ראו פנסיה והכנסה פסיבית מנדל"ן.
כללי בחירה — מטריצת החלטה
- הון נמוך + אופק ארוך + תזרים יציב מהמשכורת: 1% בחודש.
- הון מסודר + תכנון מסודר: 30/40/30.
- הון נמוך + מתכוון להשכיר מיידית: Post-Handover.
- הון נמוך + ודאות גבוהה למשכנתא במסירה: 10/90.
- רוצים גמישות תזרים מקסימלית: 60/40.
פרמיית התכנית — איך לחשב
הכלל הקריטי שכולם מפספסים: תכנית תשלום נדיבה אינה מתנה. היזם מתמחר את אותו נכס בכ-5%-10% גבוה יותר מול מזומן מלא. זו ריבית מובלעת.
איך לבדוק: בקשו מהיזם מחיר מזומן מקביל (Cash Price) באותו פרויקט, או השוו לפרויקטים דומים. החישוב המדויק זמין במחשבון ציר זמן Off-Plan.
דוגמה: נכס במחיר תכנית AED 1,575,000 ב-1% חודשי, מול מחיר מזומן מקביל AED 1,500,000 = פרמיה של 5%. על תקופה של 3 שנים זו ריבית אפקטיבית של כ-1.6% שנתית — זול מאוד יחסית למשכנתא בנקאית.
משכנתא או תכנית יזם — מה עדיף?
זו ההחלטה הגדולה. ראו ניתוח מלא במינוף ותכניות תשלום 10/90 ובמשכנתא לישראלים 2026 — EIBOR מול קבוע.
כלל אצבע: בשלב הבנייה — תכנית יזם (פשוטה, ללא ריבית מוצהרת). במסירה — אם נשאר חוב, לעבור למשכנתא בנקאית בתקופה ארוכה.
הצעד הבא
לפני בחירת תכנית, חשבו את המספרים: מחשבון ציר זמן Off-Plan, מחשבון משכנתא, מחשבון עלות החזקה. קראו את מינוף ותכניות תשלום ואת Off-Plan מול דירה מוכנה. לליווי בבחירת תכנית מותאמת — הירשמו לוובינר החינמי.
עזרנו? שתפו את המאמר
מישהו שאתם מכירים שוקל השקעה בדובאי? הקישור הזה יכול לחסוך לו טעויות יקרות.